ISTILAH mortgage seringkali didengar dalam produk kredit ataupun pinjaman di bank. Pada tahun 2008 istilah mortgage menjadi populer seantero dunia karena jadi penyebab dari krisis keuangan global pada tahun itu yang berasal dari krisis subprime mortgage di Amerika Serikat atau kredit perumahan yang diberikan kepada debitur dengan sejarah kredit yang buruk dan bahkan belum memiliki sejarah kredit sama sekali.
Sebenarnya apa itu mortgage? Rasanya banyak pihak mungkin pernah mendengar tapi tidak tahu dan tidak memahami apa itu mortgage.
Mortgage dalam bahasa Indonesia sering disebut dengan hipotek. Pengertian dari hipotek adalah instrumen utang yang dilakukan dengan memberikan hak tanggungan properti dari peminjam ke pemberi pinjaman sebagai jaminan atas kewajiban pembayaran utang.
Karena hipotek termasuk juga sebagai hak atau klaim atas properti, maka saat meminjam uang, peminjam akan menggunakan properti tersebut sebagai jaminan. Artinya, apabila peminjam gagal untuk membayarkan utangnya atau berhenti membayar hipotek, maka pemberi pinjaman boleh menyita properti yang dijadikan jaminan tersebut.
Secara sederhana, mortgage atau hipotek itu lazim ada dalam Kredit Pembelian Rumah (KPR). Peminjam menjaminkan properti yang dibelinya kepada bank sebagai aset atas pinjaman KPR untuk pembelian rumah tersebut. Setelah setelah masa kredit, maka properti tersebut sepenuhnya akan menjadi milik peminjam kredit.
Mortgage bank dianggap dapat memberikan solusi bagi permasalahan menurunnya secara drastis kemampuan sebagian besar masyarakat dalam pemilikan rumah. Ketua Umum DPP REI, Yan Mogi dalam sebua Seminar Nasional bertajuk Mortgage Bank, Solusi Pembiayaan Perumahan di Indonesia’, di Jakarta beberapa waktu lalu mengatakan bahwa pembiayaan pemilikan rumah melalui KPR bank komersil saat ini tidak stabil akibat terjadinya mismatch pembiayaan perumahan yang berjangka panjang dengan sumber pembiayan bank yang berjangka pendek.
Alhasil, adanya gangguan pada sumber dana jangka pendek di perbankan (giro, deposito, tabungan) akan serta merta menggangu pasok dan bunga KPR. Seharusnya kedua hal ini memiliki mekanisme yang terpisah seandainya ada dukungan pembiayaan berjangka panjang bagi perumahan.
Mortgage bank sendiri bentuknya tidak harus berupa lembaga keuangan bank (LKB), tetapi dapat juga berwujud lembaga keuangan non bank (LKNB). Secara sederhana, suatu mortgage bank berperan dalam mendanai kredit-kredit perumahan yang berjangka panjang. Untuk itu, lembaga itu harus memiliki sumber dana yang juga berjangka panjang seperti saham, obligasi, atau dana pensiun.
Keuntungan dari mortgage bank, menurut pakar KPR Erica Soeroto, antara lain bisa menekan cost sehingga suku bunga bisa dengan perlahan merendah. Namun persiapan untuk membentuk sebuah mortgage bank sangat banyak. Sehingga yang paling mungkin dibentuk adalah Secondary Mortgage Facility.
Lazimnya, eksistensi mortgage bank memang tidak dapat lepas dari lembaga lainnya yang dikenal dengan Secondary Mortgage Facility (SMF) dan Secondary Mortgage Market (SMM). Hingga kini, belum ada batasan yang jelas soal mekanisme ketiga lembaga tersebut karena prakteknya di beberapa negara pun beragam.
Di kalangan praktisi dan akademisi sendiri masih ada penafsiran yang berbeda tentang apa yang dimaksud dengan ketiga lembaga tersebut, khususnya tentang SMF dan SMM. Praktisi realestat seperti Yan Mogi lebih cenderung menyamakan pengertian ataupun mekanisme SMF dan SMM. Sementara praktisi hukum cenderung membedakan dua lembaga tersebut, di samping mortgage bank sendiri.
Praktisi hukum yang juga pengajar di FHUI Arie S. Hutagalung berpendapat, SMF adalah lembaga yang memberikan loan kepada mortgage lender, dalam hal ini kepada bank-bank pemberi KPR dengan jaminan KPR itu sendiri. Sementara SMM, jelasnya, menggunakan special vehicle dalam memberikan dana kepada bank pemberi KPR dengan jaminan cessie KPR berikut hak tanggungannya (HT).
Mengenai mortgage bank sendiri, Arie berpandangan bahwa format LKNB tersebut dapat berbentuk SMF ataupun SMM. Jika mortgage bank berbentuk SMF, maka lembaga serupa sudah dibentuk oleh Departemen Keuangan, namanya Perusahaan Pembiayaan Perumahan Sekunder. Kemudian jika mortgage bank berbentuk SMM, maka ia dimungkinkan untuk menerbitkan surat berharga.
SMF/SMM sendiri merupakan suatu sistem pembiayaan dengan menggunakan agunan KPR yang ada. Agunan ini dijadikan jaminan bagi masuknya dana-dana ke lembaga-lembaga pengelola SMF yang dapat dipinjamkan lagi ke masyarakat sebagai KPR melalui bank penyedia KPR.
Dalam perhelatan ,-misalnya-anugrah-The Best Bank in Mortgage Awards ,- penghargaan diberikan berdasarkan hasil kajian laporan kinerja keuangan. Yakni, kinerja bank secara keseluruhan (overall) dengan komposisi bobot 30 persen, dan kinerja kredit properti dengan komposisi bobot 70 persen.
Singkatnya, bank yang mendapat nilai besar dalam rating ini haruslah bank yang kinerjanya secara overall baik dan kinerja kredit propertinya juga baik.
Terkait pembahasan The Mortgage Bank ini, Direktur Utama Bank BTN Nixon LP Napitupulu berharap memasuki tahun 2021 menjadi momentum bagi perseroan untuk bekerja lebih baik dan membawa hasil melebihi harapan. Pihaknya memproyeksikan vaksinasi akan menjadi suntikan angin segar untuk sektor properti. Tahun ini, kami pun akan melanjutkan adaptasi dan transformasi menyesuaikan dengan adaptasi kebiasaan baru.
Menurut dia, Bank BTN akan terus melakukan inovasi untuk meningkatkan kinerja dan mewujudkan mimpi menjadi The Best Mortgage Bank di Asia Tenggara pada tahun 2025.
Untuk mencapai target tersebut, Bank BTN telah mengharmonisasikan langkah dan strategi, melipatgandakan perolehan dana murah, membuat akses pemilikan rumah kian mudah, dan membangun one stop financial solution untuk konsumen dan bisnis yang terkait perumahan.
Selain itu BTN akan menjadi inovator digital dan home of Indonesia Best Talent dan juga membangun portofolio yang berkualitas tinggi dengan tingkat NPL yang rendah. Bank spesialis pembiayaan perumahan ini pun mengincar menjadi innovator di sisi digital dan rumah bagi putra-putri terbaik bangsa.
Dengan menjadi yang terbaik, Bank BTN pun akan memberikan yang terbaik bagi masyarakat Indonesia terutama dalam hal penyediaan rumah yang terjangkau.
Sejauh ini sudah banyak hal positif yang telah disumbangkan oleh PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. atau BTN terhadap pengembangan ekonomi Indonesia yang memasuki umur 71 tahun, khususnya dalam sektor properti. Contohnya dalam Program Sejuta Rumah, Bank BTN turut andil dalam meningkatkan ketersediaan rumah, memperkuat sumber pembiayaan, mendorong keterjangkauan, bersinergi dengan stakeholder perumahan, serta menyediakan jenis-jenis KPR yang inovatif, salah satunya adalah portal www.btnproperti.co.id yang mempermudah masyarakat untuk mengajukan KPR.
Program Sejuta Rumah diluncurkan oleh Presiden Joko Widodo pada tahun 2015 dalam rangka mendorong percepatan dan peningkatan kolaborasi antar-stakeholders perumahan untuk menyediakan rumah yang layak huni bagi masyarakat, khususnya masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Untuk membantu menciptakan permintaan di era pandemi sekaligus membantu pemulihan ekonomi Indonesia, Bank BTN juga memberikan kemudahan bagi masyarakat untuk mengakses KPR dan bertransaksi keuangan secara digital. Layanan pun diperluas hingga menyasar pekerja informal, seperti tukang ojek, tukang cukur, dan jurumudi taksi melalui KPR berbasis komunitas.
Kemudian, dalam rangka memeriahkan Hari Ulang Tahun Tentara Nasional Indonesia (TNI) ke-75 pada tahun lalu, Bank BTN juga menawarkan program KPR BTN Patriot khusus untuk anggota TNI.
Selain itu, Bank BTN juga mengakselerasi program KPR From Home untuk membantu masyarakat Indonesia di tengah pandemi yang terkena aturan Pembatasan Sosial Berskala Besar. KPR From Home sebagai aktivitas layanan perbankan khususnya KPR tersebut menggandeng 42 pengembang properti nasional dengan ratusan proyek perumahan maupun apartemen.
Melalui KPR From Home, konsumen dapat mengajukan berkas aplikasi Kredit Kepemilikan Rumah maupun Apartemen (KPR/KPA) secara online melalui portal BTN Properti (www.btnproperti.co.id) atau Mobile Apps BTN Properti. Melalui portal tersebut, konsumen bisa mengajukan KPR secara online hanya dalam waktu 10 menit.
Dengan berbagai inovasi tersebut, Bank BTN sukses menjadi penggerak utama Program Sejuta Rumah yang terus meningkat tiap tahunnya.
Adapun, pada tahun 2015, Bank BTN berhasil memberikan dukungan pembiayaan perumahan sebanyak 474.099 unit, kemudian di tahun 2016 menjadi 595.540 unit, tahun 2017 menjadi 666.806 unit, tahun 2018 menjadi 755.093 unit, dan di tahun 2019 menjadi 735.749 unit.
Bank yang didirikan pada tahun 1950 ini juga memiliki divisi riset dan pengembangan khusus sektor properti bernama Housing Finance Center atau HFC untuk mencetak pengembang berkualitas. HFC memiliki visi menjadi pengelola pusat pembelajaran perbankan dan pembiayaan perumahan yang profesional dan terkemuka di Indonesia. Dalam merealisasikan visi tersebut, HFC dibekali dengan tiga fungsi utama, yaitu, Learning, Research, dan Advisory.
Tidak hanya menyediakan riset terkait harga properti dan pengembangan sektor pembiayaan perumahan, HFC juga mengadakan short course, seminar, atau program pendidikan di bidang properti yang bekerja sama dengan institusi pendidikan tinggi, seperti ITB, UGM, IPB, UNDIP, Unsoed, UNS, UIN, UMM, dan hampir semua PTN di seluruh Indonesia.
Selama periode 2015-2019, HFC telah menyelenggarakan beberapa pendidikan short course, literasi properti, dan workshop yang telah menghasilkan sekitar 1.000 developer baru.
HFC juga menganalisis perkembangan bisnis properti di Indonesia dan secara berkala dijadikan sebagai acuan dalam bisnis properti bagi para pelaku bisnis pada bidang tersebut.
Menuju Best Mortgage Bank
Tak puas menjadi posisi pertama di pangsa KPR subsidi Indonesia dengan porsi lebih dari 90%, Bank BTN juga mengusung target menjadi bank terbaik di segmen pembiayaan perumahan atau best mortgage bank di tingkat Asia Tenggara.
Untuk menjadi The Best Mortgage Bank di Asia Tenggara, Bank BTN menyusun roadmap serta rencana bisnis untuk melakukan transformasi.
Masih mengutip Nixon LP Napitupulu, roadmap tersebut terdiri dari upaya peningkatan low-cost funding sebesar dua kali lipat menjadi Rp 270 triliun. Kemudian, mendorong keterjangkauan akses perumahan bagi lebih dari enam juta masyarakat Indonesia dan membangun one stop shop financial solution untuk bisnis terkait perumahan.
Roadmap menuju best mortgage bank di Asia Tenggara dimulai dari tahun 2020 dengan melakukan transformasi perusahaan untuk mencapai pertumbuhan bisnis yang berkelanjutan. Kemudian, pada tahun 2022 Bank BTN akan memperluas cakupan bisnisnya, dan terakhir pada tahun 2025 Bank BTN akan memiliki pelayanan kelas dunia berkat pemanfaatan teknologi digital.
Ada 10 tema strategis yang akan dijalankan oleh Bank BTN untuk menjadi yang terbaik di Asia Tenggara, yakni penyempurnaan branch operating model, kemitraan/pertumbuhan anorganik, pengembangan pembiayaan perumahan untuk segmen emerging affluent dan affluent, pengembangan program kepemilikan rumah KPR subsidi, memperluas real estate value chain, mengembangkan solusi keuangan lengkap, mengembangkan channel transaksi elektronik, penerapan struktur SBU untuk menciptakan organisasi yang berorientasi pada kinerja, proses bisnis kredit yang lebih baik dan kokoh, serta mempertahankan tingkat NPL yang rendah di semua segmen.
Ketika Pahala Nugraha Mansury masih menjadi Dirut BTN,beberapa Minggu sebelum diangkat menjadi Wakil Meneg BUMN tahun 2020 lalu, Pahala sudah mencanangkan bahwa ,dalam mencapai misinya menjadi The Best Mortgage Bank in South East Asia 2025, PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau Bank BTN mencanangkan budaya kerja baru yaitu AKHLAK yang merupakan singkatan dari Amanah, Kompeten, Harmonis, Loyal, Adaptif, dan Kolaboratif.
Budaya kerja yang memang menjadi budaya bersama BUMN ini akan menjadi core values perusahaan dalam menjalankan bisnisnya sekaligus menjadi mitra pemerintah dalam membangun ekonomi masyarakat.
Core value AKHLAK merupakan budaya perusahaan yang senantiasa harus dijadikan pedoman perilaku BTNers-sebutan bagi karyawan BTN. BTNers sendiri adalah singkatan dari BTN Employee Rising Stars.
“Hari ini kita melakukan transformasi budaya, tapi selain itu banyak transformasi yang harus dilakukan Bank BTN untuk menjadikan Bank BTN hebat dan dibanggakan. Untuk itu sebagai perusahaan kita tidak hanya fokus menghasilkan laba saja tetapi bagaimana perusahaan ini dapat memberikan dampak sosial dan ekonomi bagi masyarakat dan negara,” kata Pahala Nugraha Mansury saat peluncuran Budaya AKHLAK di Jakarta, Rabu (18/11/2020),- ketika itu –
“Launching transformasi budaya kerja yang baru ini dapat dijadikan momentum sekaligus energi budaya kerja yang baru, bagaimana kita bersama-sama bertransformasi menjadi organisasi pemenang, a great organization yang tidak hanya baik, tapi juga hebat,” tegas Pahala saat itu.
Menurut Pahala core value AKHLAK tidak bisa dilihat, tapi yang bisa dilihat adalah perilaku. Perilaku yang menentukan apakah kita punya core value itu atau tidak. Yang bisa menjadikan kita organisasi yang hebat adalah bagaimana perilaku kita.
Likuiditas Bank BTN dinilai aman meski pandemi Covid-19 belum juga reda .
Peluncuran Budaya AKHLAk tersebut didukung Komisaris Utama Bank BTN Chandra M Hamzah yang bahkan menekankan perlunya internalisasi nilai budaya AKHLAK ke setiap individu yang bekerja di Bank BTN.
Budaya ini sudah seharusnya teinternalisasi dan dijalankan dengan baik. Kenapa ini penting, karena tidak ada organisasi yang besar jika tidak diisi orang-orang yang baik, kompeten, dan amanah. Jadi kalau BTN ingin berkembang, visi dan misinya sebagai The Best Mortgage Bank in South East Asia 2025 hal itu tidak akan tercapai tanpa penerapan budaya perusahaan yang baik.
Merespon hal tersebut, – untuk melancarkan proses tranformasi core value Akhlak-, Presiden Director Price Waterhouse Cooper Marina Tusin menjelaskan dalam peta jalan transformasi yang utama adalah sosialisasi, dan program budaya terkait empat pilar budaya Bank BTN yaitu Sales and Service Culture, Governance and Risk Culture, Performance Culture dan Learning Culture yang harus terus dilakukan.
Hingga, mengutip Marina Tusin, yang perlu dilakukan untuk menginternalisasikan nilai budaya adalah dengan menjalankan tiga elemen penting, pertama adalah elemen perilaku, jadi BTNers harus menerapkan perilaku keseharian sesuai AKHLAK, kedua adalah elemen simbol bagaimana pimpinan menjadi contoh penerapan AKHLAK dan terakhir adalah elemen sistem yang sangat berperan, baik sistem organisasi, Key Performance Indicator maupun manajemen SDM yang membangun pilar budaya BTN.
Dengan sejumlah strategi yang akan dijalankan tersebut dan didukung oleh transformasi digital seperti KPR From Home, diharapkan Bank BTN berhasil menjadi the best mortgage bank di Asia Tenggara pada tahun 2025. Dengan menjadi yang terbaik di Asia Tenggara, Bank BTN pun akan memberikan yang terbaik pula bagi masyarakat Indonesia.(Budi Nugraha/69)